Скрытые возможности генерального плана и ПЗЗ

Аннотация:
​В статье рассматривается расширенный функционал генерального плана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, выходящий за рамки прямых требований Градостроительного кодекса РФ. Обосновывается правовая возможность решения широкого спектра стратегических и текущих задач, таких как защита от природных рисков, установление границ объектов, территорий местного значения и регулирование застройки. Предлагается практический подход к разработке генплана и ПЗЗ, как реального инструмента управления развитием территории.
​
Статья будет полезна:

• Органам исполнительной власти, отвечающим за разработку документов территориального планирования.
• Органам местного самоуправления (главам, архитекторам и иным сотрудникам, отвечающим за разработку документов территориального планирования).
• Инвесторам.

Введение
Разработка генерального плана и ПЗЗ муниципального образования — сложная и многоэтапная задача для любой администрации. Она требует выделения финансирования, проведения закупок, выбора подрядчика и строгого контроля за исполнением контракта. Несоблюдение сроков грозит неосвоением бюджетных средств и серьезными последствиями.
Несмотря на сложности, наличие генерального плана и ПЗЗ — это не просто формальное требование закона. Это возможность создать «живой» документ, который станет реальным инструментом управления развитием территории, особенно для вновь образованных муниципальных округов.
Опираясь на наш опыт разработки генеральных планов и ПЗЗ (более 150 проектов) — от сельских поселений до столиц субъектов РФ, — мы выделили четыре типовые задачи, которые решаются Заказчиками чаще всего:
• корректировка границ населенных пунктов
• изменение зонирования (обычно по запросам собственников земельных участков)
• учет программ развития инфраструктуры (обычно все программы уже существуют)
• устранение кадастровых ошибок.
Однако потенциал этого документа гораздо шире.
​
Генплан как инструмент для стратегических решений
Градостроительный кодекс РФ (п. 1 ч. 5 ст. 23) определяет перечень объектов местного значения, которые должны быть отображены в генплане (инженерная и транспортная инфраструктура, объекты спорта, образования и т.д.). Но ключевой возможностью является подпункт «г», который разрешает включать в генплан «иные объекты в связи с решением вопросов местного значения».
В подпункте 11.8 методических рекомендаций по разработке генеральных планов , сказано, что в техническом задании может быть описание особенностей и проблем развития МО, вызывающих необходимость дополнительных специализированных работ и исследований.
Это означает, что законодательство не ограничивает нас только стандартным набором задач. При наличии обоснования в техническом задании генплан может включать дополнительные специализированные исследования и проектные решения. Главное условие — они должны касаться объектов местного значения.
На практике это открывает широкие возможности для решения острых проблем МО.

Неочевидные задачи, которые можно решить с помощью генерального плана:

• Защита от подтоплений и затоплений. Генплан позволяет провести анализ рисков, оценить потенциальный ущерб и выбрать наиболее эффективный вариант защитных мероприятий: от строительства дамб до программы переселения жителей из опасных зон.
• Профилактика лесных пожаров. В рамках разработки можно утвердить трассировку и ширину противопожарных (минерализованных) полос. Генплан помогает урегулировать вопрос с собственниками земель и закрепить ответственность за реализацию мер защиты.
• Борьба с самозахватами территорий. Актуально для территорий ИЖС и СНТ, где не установлены красные линии. Генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) позволяют установить зоны транспортной инфраструктуры, что блокирует дальнейшее незаконное оформление земель в собственность, т.к земельный участок (к примеру ИЖС) не может находиться в двух зонах одновременно. Такое решение позволит сэкономить бюджетные средства и не разрабатывать документацию по планировке территории.
• Установление границ объектов культурного наследия (ОКН) местного значения. Часто местоположение ОКН местного значения, особенно захоронений времен ВОВ, неизвестно. Или не внесены в ЕГРН местные памятники и мемориалы. В рамках работ по генплану можно провести полевые и архивные изыскания, чтобы точно определить и утвердить границы ОКН (выделив отдельную зону), защитив их от возможного самозахвата смежными землепользователями.
• Формирование рекреационных зон и ООПТ. Выявление и юридическое оформление зон отдыха и особо охраняемых природных территорий местного значения — может стать мощным стимулом для развития туризма и увеличения доходов местного бюджета. Определение границ рекреационных зон и ООПТ требует дополнительных полевых исследований, которые можно обосновать в техническом задании.
• Развитие «зеленого каркаса» города. Для крупных городов особенно актуально. Генплан может включать детальный план развития системы зеленых насаждений: от обследования текущего состояния до проектирования новых парков и скверов.
• Развитие транспортной и пешеходной инфраструктуры. Оптимизация маршрутов общественного транспорта, создание сети велосипедных и пешеходных дорожек, решение проблемы парковок. Решения основываются на данных социологических опросов и замеров транспортных потоков.
• Разработка дизайн-кода. Если бюджет не позволяет разработать полноценный дизайн-код муниципального образования, ключевые требования к архитектурному облику зданий можно закрепить непосредственно в ПЗЗ на основании Постановления Правительства РФ № 857 от 29.05.2023.
• Борьба с борщевиком Сосновского. Возможно и такое... С 1 марта 2026 года вступает в силу закон о борьбе с инвазивными растениями. В рамках подготовки генплана можно провести исследование, выявить очаги распространения борщевика, определить собственников зараженных земель и разработать комплексный план мероприятий по их обработке. Да, этот план нельзя включить в утверждаемую часть генерального плана, но план борьбы с борщевиком у Администрации будет (помимо самого генерального плана и ПЗЗ).

Переход от формальности к результату
Для решения этих задач недостаточно стандартного подхода к разработке проекта генерального плана и ПЗЗ. Необходимо подготовить техническое задание, отвечающее всем потребностям заказчика. Оптимальный вариант — начать с научно-исследовательской работы (НИР), в рамках которой разрабатывается концепция пространственного развития территории. На ее основе создаются эффективный генеральный план и ПЗЗ муниципального образования.
Это потребует более детального технического задания, увеличенных сроков и финансирования, но результат в виде комплексного решения проблем территории многократно окупит затраты.
Наша компания готова предоставить исчерпывающие консультации о возможностях включения дополнительных задач в ваш генеральный план и помочь подготовить техническое задание для их эффективной реализации.