Охрана объектов культурного наследия – значимый вид деятельности федеральных, региональных и местных органов власти, существенно влияющий на проектирование территориально-пространственного развития. В первую очередь, такое влияние проявляется в специфических «охранных» режимах территорий, связанных с объектами культурного наследия – территория самого объекта, зоны охраны и защитные зоны, исторические поселения.
Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия – один из принципов градостроительного законодательства.
Принцип законодательства – фундаментальное начало той или иной отрасли законодательства, отражающее сущность и направленность нормативно-правового акта, ориентир для правоприменителей и судов. Исходя из указанного принципа, на любой стадии градостроительной деятельности (градостроительное и архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов, комплексное развитие территории и т.д.) следует исходить из бережного отношения к объектам культурного наследия.
​
Настоящей статьёй мы открываем серию публикаций, посвящённых объектам культурного наследия в градостроительной документации. Сегодняшняя тема – территория объекта культурного наследия.
​
1. Территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью.
В территорию ОКН могут входить земли, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории ОКН могут не совпадать с границами земельных участков, территориальных зон, административными границами, а также с границами охранных и защитных зон.
​
В идеальном варианте территория объекта культурного наследия должна воспроизводить историческую территорию, которая была у памятника в момент его появления. Но с учётом различных обстоятельств (застроенность территории, изменение планировочной структуры, природные факторы и т.п.) территория ОКН может быть меньше исторической и совпадать с земельным участком, на котором сейчас размещается памятник.
Границы территории объекта культурного наследия, за исключением границ территории объекта археологического наследия, определяются проектом границ территории объекта культурного наследия на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учётом особенностей каждого объекта культурного наследия, включая степень его сохранности и этапы развития. Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ.
Проект границ утверждается уполномоченными органами публичной власти: федеральными – по объектам культурного наследия федерального значения, региональными – по объектам регионального и местного значения.
Сведения о границах территории ОКН подлежат включению в Единый государственный реестр недвижимости. Если границы территории ОКН утверждены, но не внесены в ЕГРН, режим территории ОКН всё равно должен соблюдаться.
Кроме этого, информация об утверждённых границах территории объекта культурного наследия и режиме её использования размещается в федеральной государственной информационной системе территориального планирования.
​
2. Границы территорий объектов культурного наследия отображаются в материалах по обоснованию:
- схем территориального планирования;
- генеральных планов;
- проектов планировки территории;
- проектов межевания территории.
Несомненно, такие территории оказывают влияние на установление функциональных зон и планируемое размещение объектов федерального, регионального и местного значения. Поэтому они подлежат учёту в материалах по обоснованию, но в утверждаемую часть не включаются.
​
3. Границы территорий объектов культурного наследия в обязательном порядке должны отображаться на карте градостроительного зонирования (или на отдельной карте).
С какой целью отображать границы ОКН в правилах застройки? В границах территорий объектов культурного наследия – памятников и ансамблей* – действие градостроительного регламента не распространяется. Это связано с тем, что в границах территорий ОКН действует свой жёсткий правовой режим. В частности, на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объёмно-пространственных характеристик существующих объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
​
* - Следовательно, в границах территории достопримечательного места градостроительные регламенты действуют.
​
Таким образом, границы ОКН должны быть утверждены в установленном порядке; если они не утверждены соответствующим решением, то они юридически отсутствуют, что влечёт серьёзные правовые последствия, в частности, их невозможно графически отобразить, территориальное планирование и планировка территории будут осуществляться без учёта территории ОКН, указанные выше ограничения в них не действуют, градостроительный регламент применятся в полной мере в непосредственной близости от самого объекта культурного наследия.

Ниже на схеме представлен пример границы территории объекта культурного наследия.
​

4. Следует отметить, что с 1 марта 2026 года градостроительные регламенты будут действовать в границах территорий ОКН. Вероятно, будут возникать противоречивые требования: градостроительный регламент устанавливает виды разрешённого использования и параметры разрешённого строительства, а режим территории ОКН имеет запретительный характер. Застройщикам каждый раз придётся разбираться, что именно и в каких пределах можно строить в границах территории ОКН.
Можно предположить, что с 1 марта 2026 года особенно актуальной станет одна из целей подготовки правил землепользования и застройки – создание условий для сохранения объектов культурного наследия. Для разработчиков правил застройки появляются новые направления для анализа:
- если границы территорий ОКН установлены, то необходимо стараться исключить несоответствие градостроительного регламента режиму использования территории ОКН (в случае противоречия, будет действовать последний);
- если границы территорий ОКН не утверждены, то градостроительный регламент потребуется устанавливать с учётом «сохранения» объекта культурного наследия – физического (исключить или минимизировать потенциальные вибрационные нагрузки и т.п.), эстетического (исключить потенциальную неблагоприятную фоновую для памятника застройку и т.п.) и др.
​
5. Одно из оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки – несоответствие сведений о местоположении границ территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ таких территорий.
Другое основание для изменения правил застройки – установление, изменение границ территории объекта культурного наследия. То есть когда соответствующий орган по охране объектов культурного наследия утвердил (или изменил) границы территории ОКН, их необходимо отобразить на карте градостроительного зонирования. Данный орган направляет главе местной администрации требование об отображении в правилах застройки территории объекта культурного наследия.
Глава местной администрации обязан в течение 6 месяцев обеспечить внесение изменений в правила застройки путём их уточнения в соответствии с таким требованием. При этом утверждение изменений не требуется, т.к это уточнение ПЗЗ.
​
6. Изменение границ территории объекта культурного наследия осуществляется путём разработки и утверждения нового проекта границ.

7. Если объект культурного наследия был исключён из реестра ОКН или был физически перемещён в другое место, нормативно-правовой акт об утверждении границ территории ОКН и режиме её использования признаётся утратившим силу, принимать решение о его отмене не требуется.
​