С 1 марта 2026 года Федеральным законом №295-ФЗ вносятся нововведения, касающиеся правил землепользования и застройки муниципальных образований

Продолжаем рассматривать изменения законодательства, которые вступят в силу в 2026 году.

1. С 1 марта 2026 года правила землепользования и застройки не будут включать в себя положения об изменении видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. Это связано с появлением в Земельном кодексе РФ отдельной главы, регулирующей этот вопрос (пункт 2 части 3 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).
Вносить изменения в правила застройки (в целях удаления этих положений) в обязательном порядке не требуется, это можно сделать при ближайшем внесении изменений в документ. В случае противоречия положений правил землепользования и застройки нормам Земельного кодекса РФ первые не подлежат применению.
2. В Градостроительном кодексе РФ переформулирована норма о действии градостроительного регламента – действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) вид разрешённого использования которых устанавливается в соответствии с федеральным законом документацией по планировке территории;
2) в границах территорий общего пользования;
3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
4) используемые для осуществления пользования недрами (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).
Следует обратить внимание на недочёт юридической техники – первый пункт включает в себя второй и третий пункты, так как виды разрешённого использования в границах территорий общего пользования и для линейных объектов подлежат установлению документацией по планировке.
Кроме этого, исключена норма о том, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия.
Следовательно, на такие земельные участки действие градостроительного регламента распространяется, вследствие чего потребуется внести изменения в правила землепользования и застройки в части установления необходимых видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельных размеров земельных участков.
До внесения таких изменений земельные участки и объекты капитального строительства используются в соответствии с видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными до 1 марта 2026 года.
Если изменения правил землепользования и застройки по указанным выше основаниям касаются только территорий памятников и ансамблей, проведение публичных слушаний и (или) общественных обсуждений не требуется (части 10-11 статьи 16 Закона).
3. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых виды разрешённого использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель (часть 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).
Из законодательства удалили специальное указание на неустановление градостроительных регламентов для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и так далее.
Если перефразировать указанную норму получается, что если виды разрешённого использования не установлены иными регламентами использования земель, такие виды устанавливаются градостроительными регламентами. Это подтверждает вывод, сделанный в предыдущих публикациях – территория Российской Федерации должна быть «покрыта» градостроительными регламентами и иными регламентами использования земель независимо от категорий земель.
4. Часть 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ перечисляет некоторые предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые могут быть установлены правилами землепользования и застройки – минимальные отступы от границ земельных участков, предельное количество этажей и другие. Органы местного самоуправления могут установить и иные параметры, в том числе процент площади земельных участков, которую допускается использовать в соответствии со вспомогательными видами разрешённого использования земельных участков (включая максимальный процент застройки земельного участка в соответствии со вспомогательными видами разрешённого использования) (часть 1.2 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ).
Такая оговорка появляется с 1 марта 2026 года и даёт право муниципалам регулировать использование определённой площади земельного участка для вспомогательного вида разрешённого использования, к примеру, не более 25%.
5. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов и не должно приводить к изменению установленных вида или видов разрешённого использования земельного участка (часть 2 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ).

Выводы.

• Нововведения меняют структуру и содержание правил землепользования и застройки, что потребуется учитывать при подготовке новых правил (или внесения в них изменений).
• Особое внимание следует уделить 1) новому параметру разрешённого строительства (процент площади участка по вспомогательному виду) и 2) распространению на территориях объектов культурного наследия градостроительного регламента, который теперь надлежит устанавливать с учётом статьи 5.1 (Федерального закона «Об объектах культурного наследия…») «Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия».