С 1 марта 2026 года Федеральным законом №295-ФЗ вносятся нововведения, касающиеся документации по планировке территории

Продолжаем рассматривать изменения законодательства, которые вступят в силу в 2026 году.

1. С 1 марта 2026 года предусматривается новый случай, при котором может быть утверждён проект межевания без проекта планировки – в целях определения вида разрешённого использования земельного участка, предназначенного для размещения линейных объектов, для размещения которых не требуется разработка документации по планировке территории (часть 5 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ).
На линейные объекты действие градостроительного регламента не распространяется. По общему правилу для линейных объектов требуется разработка проекта планировки и проекта межевания, который (проект межевания) устанавливает виды разрешённого использования земельных участков. Следует учитывать специфику документации по планировке линейных объектов – требуется оба документа, проект межевания не может быть утверждён без проекта планировки.
При этом есть линейные объекты – исключения, для размещения которых не требуется разработка документации по планировке территории.
Сейчас существует правовой пробел, когда непонятно, каким документом устанавливать виды разрешённого использования земельных участков под такими линейными объектами – градостроительный регламент на них не распространяется, а проект межевания не нужен. Даже если решиться и подготовить проект межевания, то, оказывается, нужен ещё и проект планировки, что совершенно стирает специфику таких линейных объектов – исключений.
Именно для этих линейных объектов предусмотрена возможность утверждать проект межевания без проекта планировки – для установления видов разрешённого использования земельных участков под ними.
​
2. При подготовке документации по планировке территории не допускается включение в границы зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения земельных участков, частей земельных участков, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если:
1) для строительства, реконструкции таких объектов допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также установление публичного сервитута;
2) подготовка проекта планировки осуществляется применительно
к территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории и (или) принято решение о комплексном развитии территории;
3) имеется в письменной форме согласие граждан или юридических лиц на размещение соответствующего объекта на земельном участке или части земельного участка (часть 5 статьи 41.1 Градостроительного кодекса РФ).
В первом случае частные земельные участки можно изъять или установить публичный сервитут – в обоих случаях принудительно через суд.
Во втором случае также допускается изъятие земельных участков – в целях комплексного развития территории.
Третий случай применяется тогда, когда линейный объект (а эта норма нацелена в первую очередь на линейные объекты) не является объектом федерального, регионального или местного значения. Линейный объект – частный, и эксплуатант линейного объекта сталкивается один на один с другим частным собственником земельного участка. Стороны юридически равны и нельзя применить процедуру принудительного изъятия или установления публичного сервитута.
Вот тут-то и пригождается письменное согласие граждан или юридических лиц на размещение соответствующего объекта на земельном участке. При наличии такого согласия эксплуатант линейного объекта вправе рассчитывать на заключение, например, договора аренды земельного участка или его части, либо соглашения об установлении сервитута.

3. Если в соответствии с законодательством виды разрешённого использования земельного участка определяются в соответствии с документацией по планировке, то текстовая часть проекта межевания территории включает в себя виды разрешённого использования земельных участков, в том числе образуемых и изменяемых.
Сейчас текстовая часть проекта межевания территории квартальной застройки включает в себя виды разрешённого использования только образуемых земельных участков.
При этом в случае планируемого размещения объекта капитального строительства вид или виды разрешенного использования земельного участка должны соответствовать назначению объекта, в отношении которого проектом планировки территории установлена зона планируемого размещения объекта капитального строительства (пункт 3 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ).
​
4. С 1 марта 2026 года текстовая часть проектов межевания будет включать в себя сведения о категории земельных участков, в том числе образуемых, в случаях, если в соответствии с федеральным законом перевод земель из одной категории в другую, отнесение земель к определённой категории земель осуществляются в соответствии с документацией по планировке территории. При этом указывается категория земель, соответствующая виду или видам разрешённого использования земельного участка (пункт 6 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ).
Примером такого закона является Федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры…» от 31.07.2020 №254-ФЗ.
Согласно данному закону сведения об отнесении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, или земель иного специального назначения (за исключением земель населённых пунктов) в целях строительства, реконструкции объекта инфраструктуры вносятся в ЕГРН по заявлениям заинтересованных лиц на основании утверждённой документации по планировке территории. При этом принятие решения о переводе земельного участка из одной категории земель в другую не требуется.
​
5. В случае, если до 1 марта 2026 года принято решение о подготовке документации по планировке территории, подготовка данной документации может осуществляться
в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2026 года) (часть 17 статьи 16 Закона).
Следует учитывать, что если решение о подготовке документации по планировке принято до 1 марта 2026 года, а утверждение документации планируется после 1 марта 2026 года, в задании на подготовку документации можно предусмотреть условие о подготовке документации уже по новым требованиям.
Такое правомочие вытекает из применения оборота «подготовка документации может осуществляться по-старому» (а может и по-новому).
​
6. Документация по планировке территории, утверждённая до 1 марта 2026 года, сохраняет своё действие, и её приведение в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции нового Федерального закона) не требуется (часть 18 статьи 16 Закона).

Выводы.
Следует высоко оценить изменения, касающиеся документации по планировке территории. Тут и устранение правовых пробелов, и уточнение содержания проектов межевания, и полезная для частников норма и письменном согласии граждан или юридических лиц на размещение соответствующего объекта на земельном участке, и переходные положения.