Обновлённое содержание проектов планировки территории:
что изменилось с 1 марта 2025 года

С 1 марта 2025 года изменилось содержание основной («утверждаемой») части проектов планировки территории (часть 3 статьи 42 Градостроительного кодекса РФ). Важно: нововведения не затрагивают проектов планировки линейных объектов.
Представляем краткий обзор ключевых изменений.
​
1. Изменение, касающееся отображения красных линий.
БЫЛО: на чертеже планировки территории отображаются красные линии.
СТАЛО: на чертеже планировки территории отображаются красные линии (в случае их установления, изменения).
КОММЕНТАРИЙ:
Исходя из определения, содержащегося в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, красные линии могут быть устанавливаемыми, изменяемыми и отменяемыми.
Устанавливаемая красная линия юридически появляется впервые, ранее её не существовало.
Изменяемая красная линия представляет собой результат перетрассировки существующей линии, когда появляется новая красная линия вместо старой. В этом – отличие от первично устанавливаемой красной линии.
Отменяемая красная линия подлежит юридическому упразднению 1) в связи с изменением (перетрассировкой) существующей красной линии или 2) без появления новой красной линии.
В пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ также «скрыты» существующие красные линии, которые уже «обозначают границы территорий общего пользования» на основании ранее утверждённой документации по планировке территории.
Итак, с 1 марта 2025 года на чертеже планировки территории де-юре отображаются красные линии только в случае их установления или изменения, но де-факто отображаются не только устанавливаемые и изменяемые красные линии. Что это значит?
Вывод первый. На чертеже планировки территории де-факто отображаются:
- устанавливаемые красные линии;
- изменяемые красные линии (новая трассировка);
- отменяемые красные линии в связи с изменением (перетрассировкой) существующей красной линии;
- отменяемые красные линии без появления новой красной линии.
Отменяемые красные линии в двух последних случаях должны быть отображены для юридической фиксации факта их отмены.
Вывод второй. На чертеже планировки территории не отображаются существующие красные линии.
Данный подход вполне согласуется с юридическим статусом проекта планировки, который является нормативно-правовым актом Такой документ включает в себя сведения (границы, линии, показатели, зоны, территории и т.п.), которым надлежит придать юридическую силу с определёнными правовыми последствиями, он (документ) не должен содержать «лишнюю» информацию, например ту, которая уже имеет юридическую силу.
​
2. Изменение, касающееся отображения элементов планировочной структуры.
БЫЛО: на чертеже планировки территории отображаются границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры.
СТАЛО: на чертеже планировки территории отображаются границы существующих (при наличии) и планируемых элементов планировочной структуры (в случае выделения одного или нескольких элементов планировочной структуры, изменения одного или нескольких существующих элементов планировочной структуры).
КОММЕНТАРИЙ:
Одна из целей проекта планировки – выделение элементов планировочной структуры.
Выделить элемент означает установить его границы, от-граничить его от других элементов. Таким образом, пока проект планировки не утверждён, элемент планировочной структуры не выделен, так как отсутствуют его границы.
Именно в этом смысле нужно воспринимать фразу «существующий (при наличии) элемент планировочной структуры», то есть тот, в отношении которого ранее был утверждён проект планировки.
Относительно планируемых элементов планировочной структуры с 1 марта 2025 года появилась оговорка, что они отображаются в случае их выделения или изменения разрабатываемым проектом планировки.
3. Относительно отображения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства изменений не было.
4. В положении о характеристиках планируемого развития территории также изменений не было, за исключением фразы «жизнедеятельность граждан», которая заменена на «жизнедеятельность человека». Смысл такого обобщения – объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур должны быть обеспечены не только граждане РФ, но и иностранные граждане и лица без гражданства.
5. Изменение, касающееся положения об очерёдности планируемого развития территории.
БЫЛО: положение об очерёдности планируемого развития территории содержит этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.
СТАЛО: положение об очерёдности планируемого развития территории содержит этапы и максимальные сроки осуществления:
- архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого и иного назначения, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов (в том числе зданий пожарных депо);
- сноса объектов капитального строительства (в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства).
КОММЕНТАРИЙ:
А) В положение об очерёдности планируемого развития территории с 1 марта 2025 года включены, помимо этапов, ещё и максимальные сроки осуществления архитектурно-строительного проектирования и сноса объектов.
Во-первых, указывать максимальные сроки проектирования и сноса – это новое требование для любых проектов планировки.
Во-вторых, с этим требованием коррелируют положения частей 11.1-1, 13.1 и 19.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым:
- при выдаче разрешения на строительство в рамках комплексного развития территории уполномоченный орган проверяет соответствие проектной документации требованиям об очерёдности планируемого развития территории (в том числе в части максимальных сроков), предусмотренной проектом планировки территории;
- при несоответствии проектной документации такой очерёдности – в выдаче разрешения на строительство отказывается;
- если разрешение выдано, оно выдаётся на срок, не превышающий максимального срока строительства, реконструкции объектов капитального строительства, предусмотренный проектом планировки территории.
Б) Появились три уточнения:
- проектирование – именно архитектурно-строительное, а не какое-либо иное;
- жизнедеятельность «человека» вместо «граждан»;
- отдельный акцент сделан на обеспеченность пожарными депо. Это связано с появлением с 1 марта 2025 года другой новой нормы в Градостроительном кодексе РФ – уровень обеспеченности зданиями пожарных депо должен быть установлен в региональных нормативах градостроительного проектирования (часть1 статьи 29.2). Вот такие депо и «всплывают» в проекте планировки.
В) Кроме архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции в положение об очерёдности планируемого развития территории с 1 марта 2025 года должны включаться этапы и максимальные сроки осуществления сноса объектов капитального строительства.
Отчасти это может усложнить подготовку проектов планировки, так как корректная информация о необходимости сноса объектов, сроках и последовательности сноса появляется в рамках проекта организации строительства при подготовке проектной документации.
​
ВЫВОДЫ:
Подготовка проектов планировки становится ещё более ответственной процедурой для всех участников инвестиционно-строительного процесса.
Органы местного самоуправления (заказчики и основные правоприменители проектов планировки) должны внимательно подходить к формированию задания на подготовку документации и её проверке перед утверждением, а также следить за соблюдением утверждённых проектов.
Разработчики проектов планировки должны иметь дополнительные исходные данные – максимальные сроки проектирования, строительства, реконструкции и сноса объектов, что потребует тесного взаимодействия с застройщиками.
Застройщикам потребуется более детально определять этапы и сроки своих строительных намерений, так как эти этапы и сроки будут юридически закреплены в проектах планировки.