Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий: новое правовое регулирование

С 1 марта 2026 года вступают в силу нормы законодательства, существенно меняющие порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков в составе таких земель в земли других категорий (для краткости далее говорится только о землях сельскохозяйственного назначения). Речь идёт о Федеральном законе от 1 апреля 2025 года №52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Рассказываем об основных изменениях.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения
Перевод земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, в земли других категорий осуществляется на уровне субъекта РФ.
Таким образом, на уровне субъекта РФ осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, муниципальной собственности и частной собственности. Данное правило существовало и ранее, но Федеральный закон от 1 апреля 2025 года №52-ФЗ изменил его словесную формулировку – см. пункт 1 статьи 8 Земельного кодекса РФ.

Процедурно это выглядит так:
1. Заинтересованное лицо подаёт ходатайство о переводе земель в исполнительный орган субъекта РФ.
2. Исполнительный орган субъекта РФ направляет предложение о переводе земель высшему должностному лицу субъекта РФ (главе (республики), губернатору (края, области и т.д.)).
3. Высшее должностное лицо субъекта РФ (в случае согласия с предложением) направляет в законодательный орган субъекта РФ законодательную инициативу, предусматривающую перевод земель сельскохозяйственного назначения. В случае несогласия высшего должностного лица субъекта РФ с предложением исполнительный орган субъекта РФ принимает акт об отказе в переводе земель.
4. Министерство сельского хозяйства РФ направляет в законодательный орган субъекта РФ заключение с замечаниями к законодательной инициативе (или заключение об отсутствии замечаний). В случае ненаправления заключения считается, что представлено заключение об отсутствии замечаний к законодательной инициативе.
5. Законодательный орган субъекта РФ принимает закон субъекта РФ, предусматривающий перевод земель сельскохозяйственного назначения.
6. На основании данного закона исполнительный орган субъекта РФ принимает акт о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории.
Установление границ сельскохозяйственных угодий
Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются Министерством сельского хозяйства РФ. Обязательные приложения к решению об установлении и изменении границ сельскохозяйственных угодий – графическое описание местоположения данных границ и перечень координат их характерных точек.
Порядок установления и изменения границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения должен быть установлен Правительством РФ.
​
Перевод сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Изменилась статья 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», устанавливающая особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
​
БЫЛО

1. с консервацией земель;
2. с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 
3. с установлением или изменением черты населённых пунктов; 
4. с добычей полезных ископаемых при наличии утверждённого проекта рекультивации земель; 
5. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
6. с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
7. со строительством линейных объектов при наличии утверждённого проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
8. с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
9. с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

​
СТАЛО

1. с непригодностью использования земель для сельскохозяйственного производства (установлены два случая непригодности: 1) если негативное воздействие на земли привело к их деградации, ухудшению экологической обстановки и (или) нарушению почвенного слоя, в результате которых не допускается осуществление хозяйственной деятельности, а устранение таких последствий путем рекультивации невозможно, 2) если земли подверглись загрязнению химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами);
2. с созданием особо охраняемых природных территорий;
3. со строительством, с реконструкцией объектов государственного значения или объектов местного значения в случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 статьи 49 Земельного кодекса РФ;
4. с установлением или изменением границ населённых пунктов;
5. с добычей полезных ископаемых, за исключением добычи общераспространенных полезных ископаемых;*

* До 31 декабря 2033 года допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых, если это необходимо для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры, указанных в Федеральном законе от 31 июля 2020 года N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры…».

Новая норма в статье 7 закона о переводе земель: перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается, если они включены в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в том числе сельскохозяйственных угодий опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу).
Новая редакция статьи 7 закона о переводе земель вступает в силу с 1 января 2027 года (в отличие от других норм, вступающих в силу 1 марта 2026 года).
​
Согласование проектов схем территориального планирования муниципального района и проектов генеральных планов
С 1 марта 2026 года в градостроительном законодательстве появится новый случай и предмет согласования проектов схем территориального планирования муниципального района и проектов генеральных планов.
Проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит согласованию с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в случае, если схемой предусматривается включение в границы населённых пунктов (в том числе образуемых), расположенных на межселенных территориях, земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями.

Проект генерального плана подлежит согласованию с уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в случае, если генеральным планом предусматривается включение в границы населённых пунктов (в том числе образуемых), входящих в состав поселения, муниципального округа, городского округа, земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями.

Оба проекта подлежат согласованию в части их соответствия целям развития сельского хозяйства.

Появление Федерального закона от 1 апреля 2025 года №52-ФЗ – большой шаг к полноценной регламентации перевода земель сельскохозяйственного назначения, упорядочиванию сроков и процедур такого перевода. Отдельного внимания заслуживает попытка «навести порядок» с сельскохозяйственными угодьями, хотя бы посредством определения органа, уполномоченного на установление их границ, и утверждения дополнительного вида согласования (на федеральном уровне!) проектов муниципальных документов территориального планирования в целях недопущения бездумного сокращения угодий за счёт земель населённых пунктов.