Границы комплексного развития территории
на карте градостроительного зонирования:
специфика отображения и правовые последствия

В декабре 2020 года Градостроительный кодекс РФ ввёл новый правовой институт* «комплексное развитие территории» взамен «комплексного и устойчивого развития».
* Правовой институт – группа правовых норм, регулирующая определённую разновидность однородных общественных отношений.
В настоящей публикации рассмотрен вопрос о специфике отображения границ комплексного развития территории на карте градостроительного зонирования и правовых последствиях такого отображения.
​
Границы комплексного развития территории на карте градостроительного зонирования
На основании части 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (далее также – КРТ).
​
Границы таких территорий:
- могут не совпадать с границами территориальных зон и устанавливаться, например, по границам земельных участков;
- могут отображаться на отдельной карте, являющейся приложением к карте градостроительного зонирования (в таком случае указанные границы не отображаются на карте градостроительного зонирования).
​
Оборот «в обязательном порядке» следует трактовать ограничительно – границы КРТ должны отображаться в том случае, если КРТ планируется. Планируется кем? В первую очередь, органом местного самоуправления.
Если орган местного самоуправления планирует осуществлять КРТ, то границы КРТ обязательно отображаются на карте градостроительного зонирования; если не планирует – то они не могут быть отображены по причине объективного отсутствия.
​
Вместе с тем в момент подготовки правил землепользования и застройки орган местного самоуправления не знает планов федеральных и региональных органов власти по комплексному развитию на территории данного муниципального образования. Муниципал также не знает планов правообладателей земельных участков по инициированию комплексного развития своей территории.
Следовательно, невозможно отобразить границы «чужого» КРТ по причине отсутствия информации о сторонних планах по комплексному развитию территории.
Именно в этом смысле необходимо применять положения части 5.2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ: решение о КРТ может быть принято в отношении территории, которая не отображена на карте градостроительного зонирования.

Механизм применения следующий (на примере регионального органа государственной власти (ОГВ)):
- региональный ОГВ принимает решение о КРТ. На дату принятия этого решения границы КРТ не отображены на карте градостроительного зонирования;
- факт принятия решения о КРТ является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки. Региональный ОГВ направляет в муниципалитет предложение о внесении изменения в правила застройки в части отображения границ КРТ на карте градостроительного зонирования;
- орган местного самоуправления вносит изменение в правила застройки и отображает границы КРТ.
​
Таким образом, границы КРТ, пусть с опозданием, но «в обязательном порядке» отображены на карте градостроительного зонирования.
Следует особо отметить, что нормативно-правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрен иной порядок применения части 5.2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ. Например, может быть установлено, что решение о КРТ (любого уровня) может быть принято только при наличии границ КРТ в правилах застройки. В этой ситуации заинтересованному органу публичной власти сначала придётся обеспечить внесение изменений в правила и только потом принять решение о КРТ.
​
Договоры в границах комплексного развития территории
В отношении территорий, в границах которых предусматривается осуществление КРТ, заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
Градостроительный кодекс РФ не содержит требования указывать виды предполагаемого комплексного развития территории. Вывод о виде КРТ можно сделать исходя из типологии существующей застройки (жилая, нежилая застройка, незастроенная территория), но данная информация не фиксируется на карте градостроительного зонирования.
При этом допустимо (не запрещено) «смешивать» разные виды комплексного развития в границах единой территории, подлежащей комплексному развитию.
Также Градостроительный кодекс РФ не обязывает устанавливать «реальные», выверенные границы территорий, подлежащих комплексному развитию. Можно, к примеру, установить территорию комплексного развития по границе территориальной зоны, но в решение о КРТ войдёт только 70% площади территориальной зоны.
​
Таким образом, в одном контуре КРТ допустимы следующие варианты:
- заключить один (любой) договор о КРТ, занимающий всю территорию, предусмотренную на карте градостроительного зонирования для комплексного развития;
- заключить несколько договоров о КРТ (однотипных или различных – о комплексном развитии жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории), занимающих всю территорию, предусмотренную на карте градостроительного зонирования для комплексного развития;
- заключить один или несколько договоров о КРТ, занимающих не всю территорию, предусмотренную на карте градостроительного зонирования, часть территории останется «невостребованной» для целей комплексного развития.
​
Документация по планировке территории при комплексном развитии территории
В соответствии с пунктом 7 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории.
Как представляется, любое комплексное развитие территории предполагает размещение объектов капитального строительства, как минимум одного. Поэтому застройка территории, подлежащей комплексному развитию, требует обязательного наличия документации по планировке. При отсутствии проекта планировки и проекта межевания территории застройщик н получит градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство (часть 4 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ).
​
Относительно необходимости подготовки и утверждения документации возможны следующие варианты:
- документация по планировке должна быть подготовлена и утверждена на основании решения о КРТ или заключённого договора о КРТ при отсутствии утверждённой документации;
- можно пользоваться ранее утверждённой документацией (в этом случае подготовка новой документации не потребуется);
- документация по планировке может быть подготовлена и утверждена на основании решения о КРТ или заключённого договора о КРТ при наличии утверждённой документации, которая не соответствует интересам застройщика или органа местного самоуправления (в этом случае утверждённая документация «автоматически» признаётся утратившей силу, принимать решение о её отмене не нужно).
​
Согласно части 4.1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке изменение видов разрешённого использования земельных участков, расположенных в границах такой территории, не допускается.
Данная норма запрещает менять вид разрешённого использования со дня принятия решения о КРТ, а не со дня отображения границ территории, подлежащей комплексному развитию, на карте градостроительного зонирования.
Другими словами, факт отображения указанных границ на карте градостроительного зонирования не блокирует возможность правообладателей земельных участков менять вид разрешённого использования их участков.